1、什么是不动产？

 

根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第2条规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

 

不动产与动产是相对而言的，两者之间的主要区别是正常情况下能否被人移动，能够移动的称为动产；反之，称为不动产。

 

2、什么是不动产登记？

 

根据《条例》第2条规定，不动产登记是不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

 

即权利人或者利害关系人到登记机构申请，把需要登记的各项不动产信息记载到不动产登记簿上的行为。

 

3、哪些不动产需要登记？

 

不动产登记对象包括：（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。

 

4、申请不动产登记应当提交哪些材料？

 

根据《条例》第16条的规定，申请人在向不动产登记机构申请办理登记时，应当提交下列材料：

 

（1）登记申请书，内容包括申请人的基本情况、不动产基本情况、申请的具体事项等内容；

 

（2）申请人身份证明材料，如果是代为办理，还需提交代理人的身份证明材料及授权委托书；

 

（3）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

 

（4）不动产界址、空间界限、面积等材料，主要用于证明不动产的自然状况，没有的可以通过权籍调查、测绘取得；

 

（5）与他人利害关系的说明材料，指能够说明与登记事项相关关系的其他人的材料；

 

（6）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

 

5、不动产登记工作由哪个部门负责指导、监督？

 

《条例》第6条明确规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

 

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

 

6、不动产登记的程序是什么？

 

《条例》第三章内容规定了不动产登记的具体程序，主要包括以下环节：

 

第一，申请。不动产登记申请是启动不动产登记程序的第一个环节。通常情况下，当事人不申请，登记机构不得办理登记。

 

第二，受理。受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。

 

第三，审核。不动产登记机构需要对申请登记的事项进行进一步的审核，是最终做出予以登记或者不予登记的决定。

 

第四，登簿。是指不动产登记机构对符合登记条件的登记事项在登记簿中予以记载的行为。

 

第五，颁证。颁证是指登记程序完成后，依法向符合条件的申请人核发不动产证书或登记证明。

 

7、不动产登记有哪几种类型？

 

《条例》第3条规定，不动产登记可以分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等类型。

 

8、什么是不动产登记簿？记载哪些内容？

 

不动产登记簿是指由国家不动产登记机关制作的，用于记载不动产自然状态及权利设立和变动事项的专用簿册。可以是电子载体，也可以是纸质载体。

 

不动产登记簿应当记载以下事项：（1）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（2）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（3）涉及不动产权利限制、提示的事项；（4）其他相关事项。

 

不动产以不动产单元为基本单元进行登记。不动产单元具有唯一编码。

 

9、哪些人可以查询不动产登记信息？需要注意哪些问题？

 

《条例》第27条、第28条规定：只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料。

 

查询不动产登记资料应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

 

10、《不动产登记暂行条例》何时开始实行？原登记证书是否继续有效？

 

2014年11月24日，李克强总理签发第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。

 

《条例》第33条规定，本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

 

11、全国不动产统一登记有什么意义？

 

第一，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。统一登记可以改变过去多头管理的现状。

 

第二，明确权利归属，稳定物权关系。

 

第三，提供课税依据，推动房地产税的立法。

 

第四，整合登记职责，严格行政管理。

 

第五，方便群众，降低登记成本。

 

第六，运用不动产登记的大数据，有效预防腐败。

 

不动产统一登记之后，全国不动产登记系统的互联互通将会逐步实现。不动产统一登记能进一步提高登记质量，避免产权交叉和冲突，利于不动产的查询和保障不动产交易的安全，利于政府治理效率和水平的提高。

 

12、我国不动产统一登记工作总体安排是什么？

 

从2014年开始，力争1年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设；1年左右时间逐步衔接过渡，统一规范实施；3年左右时间全面建立并完善各项制度；4年左右时间建立有效运行的不动产权登记信息管理基础平台。即：2014年基本完成各级职责整合，建立基础性制度；2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体制体系，正常有效运行；2017年是实现信息共享，依法公开查询

 

13、原有的分散登记有什么不好？

 

我国本有一套不动产登记体制，但其表现为分散登记。由于各部门登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登现象；由于不同部门管理和登记，容易导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界线不清、权利归属不明确，引发诸多矛盾和纠纷。分散登记直接导致资源利用效益和社会管理效益低，交易活动不安全，公民和社会组织行驶物权不方便等问题。随着经济社会的快速发展，我国原有的不动产分散登记体制，已不能适应社会管理和社会经济活动的需求。

 

14、《不动产登记暂行条例》如何体现便民利民原则？

 

立法制度设计把提高办理效率、便民利民的要求贯穿始终。《不动产登记暂行条例》第四条明确规定：不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则，一是统一登记机构后，不动产权利人是需到不动产所在地的不动产登记机构办理登记，不用再为了登记而跑多个部门；二是明确了需要登记的不动产权利类型，让不动产权利人明确知道有哪些权利是需要进行登记的；三是明确了登记程序，规定了申请登记应当提交的材料，让不动产权利人知道如何办理不动产登记；四是建立了不动产登记信息共享和查询制度，明确要求不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

 

15、制定《不动产登记暂行条例》的基本原则是什么？

 

为贯彻落实《国务院机构改革和职能转变方案》有关要求，条例主要遵循四条原则：一是统一规范，明确一个部门负责登记，并对机构设置、簿册管理、基本程序、信息共享与保护提出统一要求。二是严格管理，重点规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。三是物权稳定，明确已经发放的权属证书继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。四是简明扼要，主要围绕实现“四统一”作出原则规定，对一些操作性规定，在今后的配套实施细则和技术规程中予以细化。

 

16、在那种情形下不动产登记机构不予登记？

 

有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记：一是违反法律，行政法规规定的。二是存在尚未解决的权属争议的；三是申请登记的不动产权利超过规定期限的；四是法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

 

17、伪造、登记不动产权属证书或登记证明应当承担什么法律责任？

 

伪造、登记不动产权属证书、不动产登记证明、或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有为法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；机构违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

18、哪些登记类型需要实地查看？

 

属于下列情形的，不动产登记部门应当实地查看：一是房屋的建筑、构建筑所有权首次登记；二是在建筑物抵押权登记；三是因不动产灭失导致的注销登记；四是不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

 

19、《不动产权证书》有什么作用？

 

我国历来有对不动产权利人颁发权利证书的传统，《不动产权证书》就是新时期实施不动产统一登记后，给权利人颁发的统一证书。《不动产权证书》对于保护权利人合法权益、规范登记行为等具有重要的意义。根据《不动产权证书》，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。权利人也能够根据证书记载的内容，及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，有效便捷地开展有关交易，保护和实现自己的不动产合法权益。同时，发证是不动产登记的一个重要环节，《不动产权证书》要发放到权利人手中，证书发放的及不及时，记载的准不准确，对登记机构也是一种监督，有利于规范不动产登记行为。《不动产权证书》也是重要的不动产权属来源材料，是申请不动产登记的必备材料，能够辅助登记机构审查登记内容，提高登记质量和效率。

 

《不动产权证书》的内容根据登记薄的记载填写，如果证书和登记薄记载不一致，除有证明登记薄确有错误外，应以登记薄为准。

 

20、不动产登记，哪些登记需要双方申请，哪些可以由当事人单方申请？

 

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：一是尚未登记的不动产首次申请登记的；二是继承、接受遗赠取得不动产权利的；三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；四是权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；五是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；六是申请更正登记或者异议登记的；七是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。以上情况以外的，均由当事人双方共同申请。

 

21、不动产登记机构应当在几个工作日内办结不动产登记手续？

 

不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

 

22、《不动产登记暂行条例》就登记工作本身有哪些规范性要求？

 

《不动产登记暂行条例》主要是强调严格、规范，提高不动产登记工作的严肃性、权威性和公信力。不动产统一登记对于建立健全现代产权制度具有十分重要的意义，必须保证登记工作严格、规范。《暂行条例》对不动产登记的申请条件、审查程序、查验要求以及不动产登记簿的设置与管理、登记资料的查询和保护等作了全面规定，明确了登记机构的职责和不依法履行职责的法律责任。

 

23、原有不动产权证书遗失、损害等，如何换发、补发？

 

不动产权属证书或登记证明破损、填制错误的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。

 

不动产权属证书或登记证明遗失、灭失的，不动产权利人提出补发申请的，应当在公开媒体上刊发遗失、灭失声明，不动产登记机构方可补发。

 

24、在办理不动产统一登记时，哪些权利应一并申请办理？

 

建设用地使用权转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地范围内的建筑物、构筑物应当一并办理登记；申请建筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并办理登记。